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[案例介绍] 最高额抵押担保借款合同在标的被出售后

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笨小孩 发表于 2014-12-25 10:29:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最高额抵押担保借款合同在标的被出售后,其效力如何确定?(陆春霞)
  
  【案情简介】
  
  2007年5月,杨朋和市工商银行签订了一份最高额抵押担保借款合同,合同规定:杨朋因经商需要,由工商银行借给杨朋10万元,杨朋于2008年2月前归还借款,抵押物为杨朋位于城东路7号的房屋一套。合同签订后,双方到房管部门办理了房屋抵押手续。6月,市工商银行按合同约定交给杨朋10万元。11月,杨朋在告知工商银行的情况下,将已经抵押的房屋卖给了李强,并收取房款9万元。2008年2月还款期已到,但杨朋拒不还款,市工商银行遂起诉至法院,请求法院判令杨朋归还借款和利息。
  
  【争议焦点】
  
  原告提出,杨朋和工商银行签订了最高额抵押合同,并且明确约定了债权范围和最高限额,履行了房屋抵押登记手续,因此该最高额抵押合同是合法有效的。而杨朋将房屋设定最高额抵押后,未经市工商银行的同意,就擅自转让了已抵押的房屋,侵害了市工商银行的抵押权。因此,应当认定杨朋转让房屋的行为无效。
  
  被告杨朋提出,尽管自己未经市工商银行的同意出让了抵押房屋,但并不影响买卖行为的有效,应由房屋受让人李强通过代替履行债务,使抵押权消灭,从而市工商银行取得合法受让抵押房屋的后果。
  
  【案例评析】
  
  《担保法》第59条规定:“最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”第60条规定:“借款合同可以附最高额抵押合同。”本案中,双方已经签订了最高额抵押合同,确定了解担保债权的最高限额。因此,该最高抵押是合法有效的。
  
  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物未经登记,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。依照上述规定,杨朋和市工商银行已经对房屋进行了抵押登记,抵押权人仍可行使抵押权。如果受让人李强仍想取得房屋所有权,则可采取代替债务人杨朋清偿债务的方式,之后,可依法向杨朋追偿。
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